Wanneer u besloten heeft om een huis te kopen of te verkopen, kan u best nagaan hoe u zich daarbij wilt laten assisteren. Er zijn nl. verschillende manieren om een huis aan te kopen:
- Onderhandse verkoop: uit ter hand of via een vastgoedmakelaar
- Openbare verkoop
Verschillen tussen openbare en onderhandse verkoop
We bespreken hier de verschillen tussen de verkoop uit ter hand en de openbare verkoop.
|
Onderhandse verkoop |
Openbare verkoop |
||
|
+ |
– |
+ |
– |
| Notariële akte opgesteld na overeenkomst koper en verkoper met mogelijke termijn van 4 maanden. | Geen aanloopperiode, wordt dadelijk toegewezen en notariële akte wordt ter plaatse ondertekend. | ||
| Er wordt een voorschot betaald van 10% op de aankoopprijs na ondertekenen van de compromis/verkoopbelofte tenzij anders afgesproken. | De aankoopkosten moeten de volgende dag betaald worden. De koper zal zich moeten schikken naar de voorwaarden die door de verkoper en de notaris werden vastgesteld. De notaris zal daarbij rekening moeten houden met de wettelijke voorschriften en met de plaatselijke gebruiken. | ||
| De tijd tussen de ondertekening compromis en notariële akte bedraagt 4 maanden. Voldoende tijd om een hypotheek aan te vragen en dossiers rond te krijgen. | Voor de betaling van de koopsom heeft de koper meestal één maand (tot 6 weken) tijd, daarna moeten verwijlintresten bijbetaald worden. | ||
| Opschortende voorwaarde in compromis/ verkoopbelofte mogelijk. | Bij de toewijzing kan u geen bedenktijd meer vragen of een opschortende voorwaarde bedingen. | ||
| Geen instelpremie. | Op de eerste zitdag, is er dikwijls een instelpremie van 1% dat de uiteindeklijke koper zal moeten betalen aan de persoon die het pand heeft ingemijnd. Koopt hij het pand zelf, moet 1% niet betaald worden. | ||
| Het pand is officieel verkocht op de dag van verlijden notariële akte. | De toewijzing geschiedt steeds onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. Binnen de 15 dagen kan iedereen een opbod doen via gerechtsdeurwaarder. Dit moet 10% bedragen van het laatste bod, met een minimum van 250 euro en een maximum van 6.200 euro. Dan kan een nieuwe zitdag opgeroepen worden. |
||
| Deze regeling niet mogelijk via een onderhandse verkoop. | Zowel bij een vrijwillige als bij een gerechtelijke openbare verkoping, heeft de uiteindelijke koper de mogelijkheid om een command (=lastgever) aan te stellen. Dit betekent dat hij verklaart niet voor zichzelf te hebben gekocht, maar voor een derde, welke onbekend wenste te blijven bij de openbare biedingen. Deze commandbenoeming of commandverklaring gebeurt via een notariële akte, die moet getekend worden voor 10 uur de dag na het definitief worden van de verkoping, om te vermijden dat tweemaal kosten moeten betaald worden . |
||
| Bij een verkoop uit de hand bedragen deze kosten ongeveer 16 % (10 % ingeval van aankoop van bescheiden woning). Dit percentage ligt hoger wanneer de koopprijs vrij laag is en lager wanneer de koopprijs hoog is. De notariserelonen zijn immers degressief. Deze kosten zijn voor gans België gelijk. | Bij een openbare verkoop bedragen deze zgn. notariskosten gemiddeld 20 %. Dit hoger percentage is o.a te wijten aan hogere erelonen voor de notaris. Noteer ook dat er hier een groot verschil is al naargelang het arrondissement waar het goed gelegen is. | ||
| U als verkoper bepaald zelf welke publiciteit u gebruikt. Deze ligt doorgaans lager dan de publiciteitskosten die de notaris aanrekent. U kan op verschillende vlakkebn kosten uitsparen. | Verkoper betaald extra kosten. | Koper betaald bijkomende kosten. | Bij een openbare verkoop moet u, als koper, bovendien ook nog betalen :• een extra forfaitair bedrag voor de publiciteitskosten en eventuele metingskosten;• bij niet tijdige betaling, de kosten van het ambtshalve inschrijven op het hypotheekkantoor;• bij niet contante betaling (wat meestal het geval is) in sommige arrondissementen (b.v. Antwerpen) de zgn. “kwijtingskosten”, meestal 0,5 % op de koopprijs. |
| U kan uw koper extra informatie leveren over uw pand. Rechtreeks contact met de kopers. Positieve punten van het pand in de verf zetten en bezoekers extra informatie geven. | U steekt veel tijd in het aanmaken van een eigen verkoopsbrochure, aanvragen van de verplichte verkoopsdocumenten en het werven en ontvangen van potentiële kopers. | Handelingen uitgevoerd door de notaris. | Notaris levert weinig extra info aan potentiële kopers. Meestal slechts één bezoekdag per week met beperkte uren van ontvangst. Zittende op kijkdagen leveren weinig tot geen bijkomende info. |
| U bepaalt de verkoopsprijs en verkoopt niet tot deze behaald is. | De verkoopprijs wordt bepaald door de hoogst biedende. Meestal worden woonpanden onder de marktwaarde verkocht. Dit verlies kan lopen in duizende euro’s. Tenzij u een pand heeft waar grote vraag naar is. Dan levert een openbare verkoop dikwijls meer op. | ||
| Soms kan een koop pas maanden tot meer dan een jaar tot stand komen, rekening houdende met de termijn van 4 maanden tussen compromis en verlijden akte die meestal gehanteed wordt. | Vanaf de beslissing is gevallen tot openbare verkoop, wordt de verkoop gesloten binnen slechts enkele maanden. | ||
Uit bovenstaande tabel kan u opmaken dat u bij een uit ter hand verkoop, veel energie dient te investeren om uw pand zelf te koop te stellen tenzij u natuurlijk gebruik maakt van een makelaar. Een makelaar vraagt om en bij de 3% van de aankoopprijs + BTW. Kleinere makelaars zullen iets goedkopere prijzen hanteren dan grotere makelaars.
Informatiebronnen verkopen/aankopen huis
Bij de verkoop of aankoop van panden, kan u verschillende informatiebronnen gebruiken. Een veel gebruikte website waar panden te koop kunnen aangeboden worden is woningnet. Daarnaast heb je nog funda.nl, Huizenzoeker.nl, Huislijn.nl en nog veel meer. Voor België hebben we de meer populaire zoeksites zoals Immoweb, ImmoVlan, Zimmo, enz..
Opgelet! Panden van notarissen worden alleen op specifieke vergelijkingswebsites geplaatst. Bent u dus op zoek naar een pand via een openbare verkoop, dient u best de desbetreffende websites te bezoeken of een bezoekje te brengen aan de website van de notaris zelf.