Deprecated: Creation of dynamic property WPAlchemy_MetaBox::$skip_admin_head is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/easy-pricing-tables/includes/wpalchemy/MetaBox.php on line 419

Deprecated: Creation of dynamic property WPAlchemy_MetaBox::$skip_admin_head is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/easy-pricing-tables/includes/wpalchemy/MetaBox.php on line 419

Deprecated: Creation of dynamic property WPAlchemy_MetaBox::$skip_admin_head is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/easy-pricing-tables/includes/wpalchemy/MetaBox.php on line 419

Deprecated: Creation of dynamic property quick_page_post_reds::$ppr_pro is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/quick-pagepost-redirect-plugin/page_post_redirect_plugin.php on line 89

Deprecated: Creation of dynamic property quick_page_post_reds::$ppr_metaurl is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/quick-pagepost-redirect-plugin/page_post_redirect_plugin.php on line 108

Deprecated: Creation of dynamic property quick_page_post_reds::$pprshowcols is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/quick-pagepost-redirect-plugin/page_post_redirect_plugin.php on line 110

Deprecated: Creation of dynamic property quick_page_post_reds::$ppr_first_install is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/quick-pagepost-redirect-plugin/page_post_redirect_plugin.php on line 112

Deprecated: Creation of dynamic property quick_page_post_reds::$ppr_newwindow is deprecated in /home/u156544p146694/domains/lenengeld.eu/public_html/wp-content/plugins/quick-pagepost-redirect-plugin/page_post_redirect_plugin.php on line 1593
Hoe bindend is een compromis of aankoop-/verkoopbelofte?

Koop je een huis, dan wordt er op voorhand een compromis of in andere gevallen een aankoop/verkoopbelofte opgesteld. Beide hebben voor- en nadelen. Maar hoe bindend zijn deze twee overeenkomsten?

Compromis
Overeenkomst

Je hebt een droomhuis op het oog maar je bent onzeker van je hypothecaire lening. Om er voor te zorgen dat de verkoper het huis niet aan iemand anders verkoopt terwijl jij achter je hypothecaire lening gaat, kan je aan de verkoper vragen of hij/zij:

  1. een optie aanvaardt met opgegeven tijdsduur en prijs,
  2. een compromis (onderhandse akte)opstelt met opschortende voorwaarden,
  3. een aankoop-/verkoopbelofte opstelt met opschortende voorwaarden.

We zullen voor elke overeenkomst uitleggen wat het inhoud en wat de gevolgen zijn wanneer u deze overeenkomst ondertekend.


Koopoptie

Wanneer je echt geïnteresseerd bent in een pand, kan je de verkoper vragen of hij een optie wil aanvaarden. Opgelet! Dit is meestal makkelijker bij particuliere verkopers. Vastgoedmakelaars en notarissen gaan minder in op die voorstel omdat zij potentiële klanten kunnen mislopen. Er is trouwens geen enkele verplichting van de koper om het pand te kopen. De verkoper is wel verplicht het pand aan jou te verkopen en niet aan iemand anders.

Daarom laat de wet toe dat de verkoper de optie kan aanvaarden wanneer de potentiële kopers daarvoor een vergoeding willen betalen wanneer de koop uiteindelijk niet doorgaat. De verkoper verliest mogelijk potentiële klanten wanneer de optie loopt. Dit wordt nog maar weinig gedaan maar is als verkoper wel aan te raden.

Een koopoptie loopt meestal tussen de 1 en de 14 dagen. Zo kan je tijd winnen en nagaan of het huis voldoet aan alle regels, eventuele leningen aanvragen enz.. De vergoeding die hiervoor gevraagd kan worden, wordt onderling afgesproken. Wanneer de koper het pand toch niet koopt, komt de vergoeding de verkoper toe voor de schadeloosstelling. Heb je geen vergoeding afgesproken, dan is de potentiële koper niets verschuldigd.

Het lichten van de optie gebeurt altijd via een aangetekend schrijven! Op dat moment wordt overgegaan naar het ondertekenen van een onderhandse akte of compromis, of een aankoop-/verkoopbelofte. Opgelet. Wanneer je de optie licht, ben je wel verplicht op het pand aan te kopen (maar er zijn nog geen registratierechten verschuldigd). Je hebt geen opschortende voorwaarden ondertekend, de koop gaat door. Wil de koper uiteindelijk toch niet betalen, dient de verkoper een gerechtelijke procedure op te starten en een mogelijk schadevergoeding te vragen. In theorie en volgens de regels lijkt dit allemaal haalbaar maar de wet stelt duidelijk dat je moet aantonen dat je effectief schade geleden hebt.

Het eventuele optiegeld dat je betaald hebt, wordt gebruikt als voorschot bij de aankoop van het pand.

Compromis

Ben je als koper iets zekerder van je stuk, dan kan je onmiddellijk opteren om een compromis of onderhandse akte te ondertekenen. Op de moment van ondertekening, betaal je reeds een voorschot van 10% op de aankoopprijs. Dit bedrag wordt door de notaris vastgezet op een 3de rekening. Eventueel kan een lager bedrag afgesproken worden maar dat dient u met de verkoper overeen te komen. Dit voorschot wordt trouwens gebruikt om de verkoper te vergoeden wanneer de koper uiteindelijk niet koopt. Is dit bedrag minder, dan kan de verkoper via het gerecht het resterende bedrag opeisen bij de koper wanneer.


Hier is het belangrijk de opschortende voorwaarde in de compromis op te nemen. Die kan lopen van 1 dag tot 4 weken. Daarin vermeld je best dat de koop slechts doorgaat wanneer de bank toestemming gegeven heeft voor een hypothecaire lening. Verleent de bank je geen krediet, dan ben je niet verplicht tot aankopen. Dit moet schriftelijk en aangetekend binnen de opgestelde termijn gebeuren. Opgelet. Je woord is niet voldoende. Dit is enkel geldig wanneer je minstens 3 verschillende banken gecontacteerd hebt en geen van hen verlenen je krediet. Kan je dit niet bewijzen, ben je alsnog verplicht tot aankoop!

Wanneer de periode van opschortende voorwaarde verstreken is, is zowel de koper als de verkoper verplicht om de koop te laten doorgaan. Op dit moment is volgens de wet de koop officieel gesloten. Met andere woorden, de termijn van maximum 4 maanden gaat in om de notariële akte te verlijden en dienen de registratierechten betaald te worden. Natuurlijk kan dat in samenspraak altijd vroeger gebeuren.

Wanneer de koper binnen de 4 maanden, niet schriftelijk ingaat tot het verlijden van de akte, gaat de boeteclausule in en zal het voorschot gebruikt worden als schadevergoeding en komt het de verkoper toe. Opgelet! Iemand zal de registratierechten moeten betalen. Daarom wordt er altijd geopteerd om minstens 10% voorschot te eisen van de kopers. Wil men via het gerecht een verdere schadeloosstelling krijgen, dient u de schade te bewijzen.

Omdat de compromis duidelijk een aantal beperkingen heeft, gaat men dikwijls overstappen naar het opstellen van een aankoop-/verkoopbelofte.

 Aankoop-/verkoopbelofte

Bij deze overeenkomst belooft de verkoper te zullen verkopen aan de koper en de koper belooft aansluitend het goed van de verkoper af te nemen. De verkoopbelofte (verkoper) noemen we de aankoop- of calloptie. De verkoper is verplicht het pand te verkopen onder die bepaalde voorwaarden en in die termijn zoals opgenomen in de verkoopbelofte. De koper is nog niet verplicht te kopen maar kan na deze periode wel het optiegeld verliezen welke 10% van de aankoopprijs bedraagt.

De aankoopbelofte (koper) noemen we de verkoop- of putoptie. Opgelet! Licht men de optie niet tijdens de periode die bepaald wordt door de verkoopbelofte, dan ligt de verkoop volledig in handen van de verkoper en bent u misschien uw optiegeld kwijt. De verkoper is tot niets meer verplicht en kan kiezen voor het optiegeld als schadevergoeding. De ingebrekestelling moet natuurlijk wel via een aangetekend schrijven aan de tegenpartij bekend worden gemaakt.

Voordelen

  • Men is niet gebonden aan de periode van 4 maanden tussen ondertekening verkoopovereenkomst en notariële akte met sterk afwijkende termijnen.
  • Bij de ondertekening van de overeenkomst, zijn nog geen registratierechten verschuldigd. Het is dus geen feitelijke verkoop.
  • Andere opschortende voorwaarden zijn mogelijk: verkrijgen van bouwvergunning, andere..
  • Koper kan een andere partij aanstellen om het goed te kopen. Dit moet wel schriftelijk en aangetekend 1 maand voor de ondertekening van de notariële akte ter kennis worden gegeven.
  • De verkoper krijgt meer zekerheid over de koop of een schadevergoeding.

Ook hier dient men optiegeld te betalen van 10%. Dit optiegeld kan gebruikt worden als voorschot op het totaalbedrag. Dit wordt verekend op het uiteindelijke koopbedrag. Wanneer er toch geen verkoop wordt gesloten kan dit geld gebruikt worden als schadevergoeding voor het niet kopen van het goed. De registratiekosten dienen wel betaald te worden wanneer een aankoop/verkoop belofte is opgesteld en de optie was gelicht, ook al is er uiteindelijk geen koop gesloten.


Nadelen

Dit is een iets ingewikkeldere procedure. Zorg er voor dat je de nodige uitleg krijgt! Wanneer de calloptie verlopen is, is de koper volledig afhankelijk van de verkoper en bent u mogelijk uw optiegeld kwijt.

Hoe bindend is een compromis of aankoop-/verkoopbelofte?
Getagd op: