In een vorig artikel heb ik aangehaald dat een heleboel consumenten vorig jaar in 2014 en in het begin van dit jaar 2015 naar hun bank zijn gestapt om ofwel een hypotheekaanvraag in te dienen of een herfinanciering aan te gaan. Merendeels gaat het over een herfinanciering waarbij de consument overstapt naar een woonkrediet met een lagere interestvoet. Dit zorgt voor inkomstenverlies bij de banken.
Herfinanciering: de reden
De Vlaamse regering maakte in juli 2014 bekend dat het fiscale voordeel van de woonbonus sterk zou worden verminderd voor alle hypotheekcontracten die in 2015 afgesloten worden. Een groot aantal consumenten hebben getracht om nog voor 2015 een pand aan te kopen en hun hypotheeklening op tijd rond te krijgen. Een andere groep consumenten zagen de nood hun woonkrediet te gaan herbekijken en eventueel een beter krediet af te sluiten.
Daarbij was er een duidelijke daling van de rentevoeten waardoor de opbrengsten van spaargeld kelderden.
Herfinanciering: hoe werkt het
In België heeft elke klant het recht om de lening versneld terug te betalen. Dit kan enkel wanneer hij een WEDERBELEGGINGSVERGOEDING betaalt. De wederbeleggingsvergoeding is een soort boete die men betaalt omdat de banken hierdoor rente verliezen. Deze vergoeding komt overeen met 3 MAANDEN RENTELASTEN op het openstaande bedrag. Daar komen dan ook nog wat dossierkosten bij te pas. Met noemt dit een interne financiering of arbitrage.
Wanneer men echter besluit om de lening vervroegd af te betalen en over te stappen naar een andere kredietverstrekker, betaalt men meer kosten. Men kiest dan eigenlijk voor een nieuw hypotheeklening waardoor u extra registratierechten en de notariskosten voor de hypotheekakte betaalt. Wanneer men dus tevreden is bij de de bank waar men klant is, kan beter bij die bank blijven.
De gevolgen voor de bank
De aanvragen voor een herfinanciering begonnen vorig jaar in juli 2014 aanzienlijk te stijgen. Daarop volgende een vloedgolf van herfinancieringsaanvragen. De cijfers van BVK of beroepsvereniging van het krediet, melden dat 13,3% van de volledige hypotheekomzet geherfinancierd is. Dat is erg hoog. Op normale jaren ligt dit percentage op slechts tussen de 3% en de 5%. Dit wil zeggen dat ongeveer 2/3 van de consumenten naar de bank gingen voor een herfinanciering en slechts 1/3 wilde een hypotheek afsluiten.
In de eerste plaatst leveren deze herfinancieringen voor de banken op korte termijn een meeropbrengst op door de betaling van de wederbeleggingsvergoeding. Op lange termijn zien de banken hun inkomsten dalen omdat de rente-inkomsten op termijn dalen en deze kunnen niet gecompenseerd worden met de wederbeleggingsvergoeding. Zo heeft KBC een meeropbrengst van 69 miljoen euro terwijl het verlies op door de interestdaling neerkomt op 70 miljoen euro per jaar en dit gedurende de verdere looptijd van de hypotheek.
Oorzaken:
- Dit heeft deels te maken met de aanhoudende rentedaling. Twee jaar geleden lag de rente nog ongeveer op 4%. Die is nu gedaald tussen de 1,5 % en de 3%. De kostprijs van de passiva blijft ongewijzigd.
- Vroeger koos de Belg voor een vaste rentevoet. Nu wordt er gekozen voor een variabele rentevoet met een initiële periode van 10 jaar of langer vast. De rente-inkomsten blijven dus laag.
Oplossingen voor de banken
- Sommige banken proberen het verlies te compenseren door meer woonkredieten aan te trekken.
- Sommige banken beperken het verlies door de meerwaarde op de beleggingsportefeuille te nemen.
- De BVK pleit er voor om de wederbeleggingsvergoeding te verhogen naar 6 maanden in plaats van 3 maanden.
- Een ander voorstel is om de risicopremies te verhogen voor de contracten met vaste rentevoet.
- Sommige banken willen de prijzen van hun diensten verhogen.
Huidige trend van herfinanciering
